こんにちは。東京都練馬区・埼玉県新座市を拠点に、屋根工事をはじめとする外装工事を手がけている有限会社トウキョウルーフです。

アパートやマンションを所有・管理されているオーナーさまにとって、入居者さまからの「雨漏りしています」という連絡は、できれば受けたくないものの一つではないでしょうか。雨漏りは入居者さまの生活に直接影響するだけでなく、対応が遅れると建物の劣化や入居者さまの満足度の低下、場合によっては退去にもつながりかねません。

弊社では、戸建て住宅だけでなく、アパート・マンションなどの集合住宅の屋根や外装に関するご相談も承っております。2025年6月のブログ記事でも、強風による棟板金の損傷が原因で室内に漏水が起きた、朝霞市の集合住宅の修繕についてご紹介しました。

この記事では、アパート・マンションのオーナーさまや管理会社さまに向けて、入居者さまから雨漏りの連絡を受けたときの初動対応から、原因調査、修理、そして再発防止のための日頃の点検まで、外装工事の専門業者の立場から詳しく解説します。

集合住宅の雨漏りが「早期対応」を求められる理由

戸建て住宅の雨漏りであれば、お住まいの方ご自身が状況を見ながら対応を判断できます。しかし、集合住宅の場合は、実際に住んでいる入居者さまと、建物を所有・管理するオーナーさまが異なります。そのため、雨漏りへの対応には、戸建て住宅とは違った難しさがあります。

まず、入居者さまにとって、雨漏りは日々の生活を脅かす深刻な問題です。家財が濡れる、寝室が使えなくなる、カビやにおいが発生するなど、生活の質に直結します。オーナーさまの対応が遅れると、入居者さまの不安や不満が大きくなり、信頼関係が損なわれてしまうおそれがあります。

また、集合住宅では、一か所の雨漏りが複数の住戸に影響することもあります。例えば、屋上や屋根からの雨漏りが最上階の住戸だけでなく、その下の階にまで及ぶこともありえます。被害の範囲が広がるほど、対応にかかる手間や費用も大きくなります。

さらに、建物の資産価値の維持という観点からも、雨漏りへの早期対応は重要です。雨漏りを放置すると、建物の構造材や内装材の劣化が進み、将来的な大規模修繕の費用が膨らむ原因にもなります。

入居者さまから雨漏りの連絡を受けたときの初動対応

入居者さまから雨漏りの連絡を受けたら、まずは状況を正確に把握し、被害の拡大を防ぐための対応を入居者さまにお願いすることが大切です。初動対応の流れを整理しました。

入居者さまへのヒアリングでは、次のような情報を確認しておくと、専門業者が原因を推測する際の大きな手がかりになります。

入居者さまは、雨漏りという突然のトラブルに不安を感じていらっしゃいます。状況を丁寧にお聞きし、今後の対応の見通しをお伝えすることで、入居者さまの不安を和らげることができます。また、調査や修理の際には入居者さまの立ち会いや室内への立ち入りが必要になることもあるため、日程の調整についても早めにご相談しておくとスムーズです。

集合住宅で雨漏りが起きやすい場所

集合住宅の雨漏りは、建物の構造や屋根の形状によって、起きやすい場所が異なります。代表的な場所をまとめました。

木造や軽量鉄骨造のアパートでは、戸建て住宅と同じようにスレートや金属の勾配屋根が使われていることが多く、棟板金の浮きや屋根材の劣化による雨漏りがよく見られます。一方、鉄筋コンクリート造のマンションでは、平らな陸屋根（屋上）が多く、防水層の劣化や排水口の詰まりが雨漏りの原因になりやすい傾向があります。

また、集合住宅特有の場所として、外階段や共用廊下があります。外階段や共用廊下は、多くの人が日常的に通行するため床面の防水が傷みやすく、その下の住戸への雨漏りの原因となることがあります。

原因調査と修理の進め方

専門業者による原因調査では、入居者さまからお聞きした情報や室内の雨漏りの状況をもとに、屋根・外壁・ベランダなど建物の外まわりを調査していきます。集合住宅の場合、建物の規模が大きく、雨漏りの原因となりうる場所も多いため、調査には一定の時間がかかることがあります。

調査の結果、原因と考えられる場所が特定できたら、修理の方法とお見積もりをご提案します。オーナーさまにとっては、修理の費用だけでなく、入居者さまへの影響や、今後の建物の維持管理計画も含めて検討することが大切です。

例えば、雨漏りの原因が棟板金の浮きであれば、棟板金の補修や交換といった部分的な修理で対応できることが多いでしょう。一方、屋根全体の劣化が進んでいる場合には、近い将来に予定している大規模修繕の時期も考慮しながら、今回は部分補修にとどめるか、屋根全体の改修を行うかを検討することになります。

弊社では、オーナーさまのご予算やご要望、建物の今後の計画をお伺いしたうえで、最適な修理方法をご提案いたします。部分補修から屋根全体のカバー工法・葺き替えまで、屋根工事を主力とする専門業者として幅広く対応しております。

入居者さまへの配慮

集合住宅で工事を行う場合、入居者さまへの配慮が欠かせません。工事の内容や日程、工事中の注意事項などを事前にお知らせし、ご理解とご協力をいただくことが大切です。

弊社では、工事中の騒音や安全対策にも配慮しながら作業を進めております。入居者さまへのお知らせの内容についても、工事の内容に応じてご相談に応じますので、お気軽にお申し付けください。

雨漏りを未然に防ぐための定期点検

集合住宅の雨漏り対策で最も大切なのは、雨漏りが起きてから対応するのではなく、定期的な点検によって雨漏りを未然に防ぐことです。屋根や外壁の小さな不具合を早期に発見し、補修しておくことで、大きな雨漏りや被害の拡大を防ぐことができます。

特に、入居者さまの入れ替わりのタイミングは、室内の状態を確認できる貴重な機会です。空室の天井や壁にシミがないか、窓まわりに雨漏りの跡がないかを確認しておくと、入居者さまが気づかなかった雨漏りを発見できることがあります。

修繕の記録を残しておくことの大切さ

集合住宅を長く良好な状態で維持していくためには、これまでにどのような点検や修繕を行ってきたかを記録しておくことも大切です。修繕の履歴が残っていれば、次にどの部分をいつ頃メンテナンスすべきかを計画的に考えることができます。

例えば、「何年前に屋根の塗装をした」「何年前に棟板金を交換した」「どの住戸で、いつ、どのような雨漏りがあったか」といった情報は、雨漏りの原因を調査する際にも大きな手がかりになります。過去に同じ場所で雨漏りがあり、そのときにどのような修理をしたのかがわかれば、原因の絞り込みがスムーズになるからです。

また、物件を売却したり、管理会社を変更したりする際にも、修繕の履歴は建物の状態を示す大切な資料となります。点検や工事の報告書、写真、見積書や請求書などは、物件ごとにまとめて保管しておくことをおすすめします。

工事の報告や写真による記録についてご希望がある場合は、工事の前にお気軽にご相談ください。修繕の記録として残しておくことで、今後の建物管理に役立てていただけます。

集合住宅の維持管理は、長期にわたる取り組みです。信頼できる専門業者と継続的にお付き合いいただくことで、建物の状態を把握し、適切な時期に適切なメンテナンスを行うことができます。弊社は、地域の住まいを守る「ホームドクター」として、オーナーさまの建物管理をサポートしてまいります。

勾配屋根のアパートで特に注意したいポイント

練馬区や新座市周辺には、木造や軽量鉄骨造の2階建て・3階建てのアパートが数多くあります。こうしたアパートの多くは、スレートや金属などの勾配屋根です。勾配屋根のアパートで特に注意したいのが、棟板金と屋根材の劣化です。

アパートは戸建て住宅に比べて屋根の面積が大きく、棟の長さも長くなる傾向があります。そのため、棟板金の浮きや釘の緩みが発生する箇所も多くなりがちです。強風で棟板金が飛ばされると、敷地内の駐車場や駐輪場、隣接する建物、通行人などに被害を与えるおそれもあるため、定期的な確認が欠かせません。

また、スレート屋根の場合は、屋根材の表面の塗膜が劣化すると、屋根材が水を吸いやすくなり、ひび割れや反りが起こりやすくなります。屋根の色あせやコケが目立ってきたら、塗装や屋根リフォームを検討する時期のサインと考えられます。

オーナーさまが屋根に上って確認することは危険ですので、地上から見える範囲で、棟板金がまっすぐ通っているか、屋根の色あせが目立っていないかなどを時々確認し、気になる点があれば専門業者に点検を依頼するようにしてください。

屋根リフォームで建物の価値を守る

築年数が経過したアパートでは、屋根全体の劣化が進み、部分的な補修を繰り返しても雨漏りが再発してしまうことがあります。そのような場合には、屋根全体のリフォームを検討することで、雨漏りの不安を根本から解消し、建物の価値を守ることができます。

弊社は、軽量屋根材「D’s Roofing（ディーズルーフィング）」の指定工事店・販売代理店です。D’s Roofingは、平板スレートの約1/3、瓦の約1/7という軽さが特長の屋根材で、既存の屋根の上に新しい屋根を重ねるカバー工法でも、建物への負担を抑えることができます。また、カラーやデザインのバリエーションも豊富なため、屋根リフォームを機に建物の外観の印象を新しくすることも可能です。外観の印象は、入居希望者の方が物件を選ぶ際の判断材料の一つにもなります。

また、弊社は屋根工事のほか、外壁工事・塗装工事にも対応しております。屋根と外壁の改修を同時に行うことで、足場を一度の設置で済ませるなど、効率的な改修計画をご提案することも可能です。

管理会社さま・オーナーさまからのご相談事例のイメージ

弊社には、次のようなご相談をいただくことがあります。いずれも集合住宅の屋根・外装に関わる、よくあるご相談の内容です。

よくあるご質問

Q. 入居者さまが在宅していなくても調査はできますか？

A. 屋根や外壁など建物の外まわりの調査は、入居者さまが不在でも行える場合があります。ただし、室内の雨漏りの状況を確認する必要がある場合は、入居者さまの立ち会いをお願いすることがあります。調査の内容に応じてご相談させてください。

Q. 複数の物件を所有しています。まとめて点検をお願いできますか？

A. はい、ご相談ください。物件の所在地や規模に応じて、点検の進め方をご提案いたします。弊社は東京都練馬区の本社と埼玉県新座市の営業所を拠点に、東京都を中心とした関東一円で対応しております。

Q. 屋上（陸屋根）の防水工事も対応していますか？

A. 屋上の防水工事については、建物の状況や工事の内容によって対応方法が異なります。まずは現地を確認させていただき、対応範囲も含めて正直にお伝えいたしますので、お気軽にご相談ください。

まとめ：集合住宅の雨漏りは「迅速な初動」と「定期点検」で備える

アパート・マンションの雨漏りは、入居者さまの生活や建物の資産価値に大きく関わる問題です。入居者さまから連絡を受けたら、状況を丁寧にヒアリングし、応急処置をお願いしたうえで、早めに専門業者に相談することが大切です。そして、日頃からの定期点検によって、雨漏りを未然に防ぐことが何よりの対策となります。

有限会社トウキョウルーフは、戸建て住宅からアパート・マンション、店舗・工場・倉庫まで、屋根のある建物であれば幅広く対応しております。オーナーさま・管理会社さまからのご相談も、どうぞお気軽にお寄せください。

お問い合わせ・ご相談は有限会社トウキョウルーフへ

雨漏りや水漏れ、強風後の屋根の不具合など、「もしかして」と感じた段階でのご相談を歓迎しています。有限会社トウキョウルーフでは、ご相談・お見積もり・現地調査を無料で承っております（※地域により現地調査料が発生する場合がございます）。

東京都練馬区の本社と埼玉県新座市の営業所の2拠点から、東京都を中心とした関東一円に対応しております。戸建て住宅はもちろん、マンション・アパート・店舗・工場・倉庫など、屋根のある建物であればご相談いただけます。

お問い合わせはお問い合わせフォームから営業時間外でも送信いただけます。内容を確認のうえ、営業時間内に担当者よりご連絡いたします。施工の様子は施工実績、対応工事の詳細は業務案内のページもぜひご覧ください。